Kiracılar bina testine nasıl başvuracak? Hakları neler?

Türkiye, deprem kuşağında yer alan ülkelerden biri. Toplamda üç büyük fay hattı üzerinde yaşıyoruz.   Kahramanmaraş depremlerinin ardından, deprem açısından riskli bölgelerde yaşayanlar, büyük endişe taşıyor. İstanbul’da bu endişeli şehirlerin başında geliyor. İstanbul’da bulunan binaların çoğu yaşlı.  Öyle ki yüzde 70’i, 1999 yılı öncesine ait. Bu binalarda oturanların yüzde 70’i  ise kiracı. Düne kadar ev sahiplerinin izni olmaksızın, binasının depreme karşı güçsüz olduğunu düşünen kiracıların risk tespiti isteme hakkı yoktu. Kiracılar artık İBB’den bina testi için randevu alabilecek. Peki bu karar ne anlama geliyor?

Ücretsiz bina deprem testi nasıl yaptırılır?

Ev sahipleri kira gelirini kaybetmemek için binalarındaki hasar tespiti konusuna son derece mesafeli. Tespit sonrasında riskli çıkan binaların boşaltılması gerektiğini bilen ev sahiplerinin bir kısmı, kiracılara ‘Evimi beğenmiyorsan başka ev bul’ restini çekiyor. Diğer açıdan bakacak olursak fahiş kira artışının yaşandığı günümüzde kiracıların da binalarının hasarlı çıkması durumunu göze alması zor. Mevzuat riskli binaların boşaltılması halinde yardımın sadece ev sahibine verilmesini öngörüyor. 6306 kanun uygulama yönetmeliği ile kiracıya sadece tek seferlik taşınma yardımında bulunuluyor.

İBB Bina Testinde Bina Çürük Çıkarsa…

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) riskli binaların boşaltılması durumunda kiracıya yardım yapacaklarını açıkladı. Bugüne kadar kiracılara hasarlı binayı boşaltması durumunda bin 500 TL yardım yapılıyordu. Bu rakam elbette günümüz koşullarında yeterli değil. Kiracıların riskli binalarda yaşamak zorunda kalmaması için binanın tahliyesi durumunda belediye, kiracılara 4 bin 500 lira kira yardımında bulunulacağını açıkladı.

Konuyla ilgili aklımızdan tüm geçenleri, merak ettiklerimizi, başta Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkan Vekili Avukat Afşin Hatipoğlu, Avukat Rıdvan Yıldız ve gayrimenkul avukatlarından Mehmet Ali Yazıcı’ya sorduk. İşte hukukçuların gözünden riskli binalarda yaşayanların durumu…

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz

Binanın Depreme Dayanıklılık Testi Nasıl Yaptırılır?

Kiracıların doğrudan başvuru yapamasa da risk tespiti isteme hakkı olduğunu söyleyen Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a ilk olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin sadece ev sahiplerinin değil,  artık kiracıların da binalarındaki dayanıklılık tespiti için başvuru yapabilmesine fırsat tanıdığını, bu durumu nasıl değerlendirdiğini sorduk.

İBB’nin yaptığı uygulamanın özel bir uygulama olduğunu belirten Avukat Ali Güvenç Kiraz, “İBB Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe’nin bahsettiği uygulama özel uygulama yani İBB diyor ki biz kiracıya da artık ev sahibi izni olmaksızın binasında risk olduğunu düşünüyorsa ücretsiz tarama hizmeti sunacağız. Dolayısıyla bu inceleme özel bir rapor. Resmi rapor için malikin başvurması zorunlu. Doğrudan malik başvurabilir, kiracı başvuramaz. Resmi raporla özel raporu karıştırmamak gerek.  İBB’nin verdiği rapor çerçevesinde binanız güçlü çıkmasa bile yıkılmak zorunda değil. Ama karot alınıp, riskli yapı tespiti yaptırdığınızda yıkılmak veya güçlendirilmek zorunda. Ve buna ancak malik sebebiyet verebilir.”

Ücretsiz bina deprem testine kim tarafından başvurulur?

Kiracı Tespit İçin Resmi Başvuru Yapamıyor Ama Şikâyet Edebiliyor…

Resmi başvuru kapsamında kiracının başvuru hakkı olmadığının altını çizen Avukat Kiraz, “Kiracı ancak dolaylı yoldan yani şikâyet yoluyla başvuru yapılabilir. Kiracılar, dönüşüm yasasının uygulama yönetmeliğine göre, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvurarak, binasının güçsüz olduğunu ve maliklerin harekete geçmediğini bildirip, şikâyette bulunabilir. Kiracının bu şikâyeti haklı bulunursa ancak karot alabilir. Şikâyeti haklı bulunmazsa, kiracı karot aldıramaz.  Bakanlığın bina için risk tespitini uygun bulması durumunda apartman maliklerine yazı yazılır ve bir süre verilir.  Bakanlık “30 gün içinde karot aldırın, yoksa ben aldırır, masrafı sizden tahsil ederim” der. Bu sürenin sonunda test yapılmazsa bakanlık resen yapar. Böylece binada risk tespit süreci kiracının şikâyetiyle başlatılmış olur” açıklamasında bulundu.

Ev Sahibi Eski Kiracıyı Davet Etmek Zorunda mı? 

Binanın riskli çıkması durumunda kiracının evi tahliye etmesi gerektiğini söyleyen Kiraz, evin tahliyesiyle birlikte kiracıların hakları ile ilgili ilginç bir o kadar da tartışmalı olan şu bilgileri paylaştı: “Ev yıkılıp, yeniden yapıldıktan sonra ev sahibi önce eski kiracısını davet etmek zorunda. Borçlar kanunun ilgili maddesi kapsamında taşınmazını bu şekilde tahliye eden kiracının davet edilmesi ve öncelikli kiracılık hakkı var.  Bu kanunda yer alır. Ancak burada eski değil yeni kira bedeli ile oturum sağlanır. İşin bu tarafı sonuçta hukuki bir tartışma. Ama benim görüşüm kiracının davet edilmesi gerektiği yönünde. ”

“Tartışmalı dediğinize göre ev sahibi bu daveti eski kiracısına yapmak zorunda değil diye mi anlamalıyız” sorumuza, Kiraz şu sözlerle cevap verdi:” Eğer ev sahibi eski kiracıya sormadan yeni bir kiralama yaparsa son ödenen kira üzerinden bir yıllık bedeli ve taşınma giderini ödemek durumunda kalabilir.”

2007 Öncesi Çok Fazla Bina Hasarlı Çıkar

İstanbul’da riskli 93 okula tahliye kararı verilmesinin ardından son dönemde birçok velinin de okulların deprem güvenliği konusunda endişeli olduğunu belirten avukat Kiraz, kiracılar da olduğu gibi velilerin de il müdürlüklerine şikâyetle süreci başlatabileceğini söyledi.

İstanbul’da binaların yüzde 70’inin zaten 1999 yılı öncesine ait binalar olduğunu hatırlattığımız ve sizce bu durumda kiracılar başvurduklarında zaten binaların birçoğu hasarlı çıkmaz mı? Yani başvuran kiracıların şikayetleri yerini bulacak diyebilir miyiz? sorusunu yönelttiğimiz Kiraz, “ Çıkar … Genelde 2007 öncesi çok fazla bina hasarlı çıkar. EVET, DEDİĞİNİZ GİBİ OLUR” dedi.

Belediye Kimseye Rol Dağıtmasın…

Paradurumu.com olarak konuyla ilgili görüşüne başvurduğumuz ikinci isim Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkan Vekili Avukat Afşin Hatipoğlu, oldu. Hatipoğlu, belediyelerin depreme dayanıklılık tespiti konusunda sadece ev sahipleri değil, kiracıların da evlerini inceletebileceği açıklamasını “BEN EL ARTIRIYORUM” sözleriyle karşıladı. Binaların dayanıklılık tespitinin yapılması konusunda kiracıların başvurmasına gerek olmadığını, belediyelerin bunu kendi inisiyatifleriyle yapabileceklerini belirten Hatipoğlu, “Hiç boştan yere bu şekilde bir yetki atlatması yapmasınlar. Belediyeler, malikler ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, riskli yapı tespitini kendileri yapabilirler. Belediye diyor ki “Siz gelin bize başvurun. Biz orayı gündemimize alalım riskli yapı mı değil mi? Gidip bir inceleyelim.” Ben de diyorum ki kiracının şikâyetine başvurusuna gerek yok. Zaten 6306 sayılı kanun ve ona bağlı mevzuatta belediyeler bakanlıktan aldıkları yetkiyle bunu yapabilirler. Belediye kimseye rol dağıtmasın. Kendi yapsın. Belediyeler hiç kiracı beklemesin. İlçe belediyeleri, tek tek sokakları dolaşsın, evleri tespit etsinler” diye konuştu. 

Kiracı Zor Duruma Düşecek

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kiracının zor duruma düşeceğini belirten avukat Hatipoğlu, “Tahliye süreci başladığında belediye o evi yıkmak zorunda. Kiracı şu andaki hayat şartlarında nereye gidip, yerleşecek. Riskli yapı demek; senin evin yıkılacak, dışarıda kalacaksın demek, bu kadar açık. Peki  sonra ne olacak? Kiracı ne yapacak? Malik, maddi yardım alıyor. Ama kiracı yardım alamıyor.  Benim bildiğim bu konuda hiçbir resmi düzenleme yok. Özeti şudur: KİRACILARIN HİÇBİR YASAL HAKLARI YOK. BİTTİ! “ dedi.

Bunlar Hoş Sözler Ancak Hukuk Duvarına Çarpar

Evler yenilendiğinde kiracının şikâyet ettiği evde tekrar oturabileceği yönündeki açıklamaları doğru bulmadığını açıklayan Hatipoğlu, “Bir de böyle bir laf çıkarmışlar. Öncelik eski kiracının, diye. Böyle bir şey olabilir mi?  Bu açıklamayı yapanlar görüşlerini borç kanunun bir maddesine dayandırıyorlar. Ama o da bu kanunla ilgili değil. Bunlar hoş sözler ancak hukuk duvarına çarpar. Kat mülkiyeti ve başka durumlar var orada. Mülkiyet hakkı ev sahibinin, o da evini istediğine verir” diye konuştu.

Avukat Rıdvan Yıldız

Ortada Risk Varsa İhbara Gerek Yok!

Ortada riskli bir bina varsa illa bir ihbara gerek yok diyen Avukat Rıdvan Yıldız “Bir şikayet, bildirim olmaksızın bölgede bir bina riskli durum oluşturuyor ise valilik ya da belediye hemen müdahale edebilir. Bina mühürlenip, boşaltılır. Halkın güvenliği ve bölgenin güvenliği açısından kamunun böyle bir müdahale hakkı var. Kiracılar binada yaşayan kişiler olarak ortada bir risk varken ve maliklere bunu bildirip bilgi istedikleri halde ortada bir başvuru olmamışsa şikâyet hakkı vardır.

Depreme Rağmen Riskli Yapılarda Oturanları Yadırgayamıyorum

Herkesin güvenli barınma hakkına sahip olması gerektiğini söyleyen Avukat Yıldız, “Kiracılar artık İBB’den bina testi için ücretsiz başvuruda bulunabilecek. İBB’nin yaptığı bu çalışmayı mevcut riskler ve toplumun güvenliği açısından son derece önemli buluyorum. Binanın hangi tarihten yapıldığından önce risk kısmına bakılması gerektiğini düşünüyorum. Kiracılar yeni binalarda da somut bir risk görüyorlarsa, başvurmalıdırlar” dedi. 

Evlerin hasarlı çıkması durumunda kiracıların zor duruma düşeceğini söyleyen Avukat Rıdvan Yıldız, “Kiralar uçmuş. Kiracıların ev bulması büyük problem. İnsanların barınma sorunu zaten vardı. Deprem bölgesinde ortaya çıkan durum bunu biraz daha katladı. Böyle bir ortamda riskli yapıların kısa sürede çözümü çok mümkün görülmüyor. DEPREM İHTİMALİNE RAĞMEN İNSANLARIN BİLE BİLE RİSKLİ YAPILARDA OTURMALARINI YADIRGAYAMIYORUM. Deprem bir ihtimal ama bina riskli ise hadi çık taşın dendiğinde barınma sorunuyla yüz yüze kalacakları net bir gerçek…” diye konuştu. 

Barınma Hakkı Bir Yatırım Aracı Değildir

Riskli binaların tespiti ve depreme karşı hazırlıklı olmak adına bir kamu seferberliğinin hayata geçirilmesi gerektiğini söyleyen Avukat Rıdvan Yıldız, “İstanbul’da şimdi boş güçlü binalar var. Devletin buraları kira bedelleri belirleyip, kiralaması uygun olabilir. Bu durumun mülkiyet hakkı ihlali olacağını düşünmüyorum. Çünkü YAŞAM HAKKI DİĞER HER TÜRLÜ HAKTAN ÖNCE GELİR. Özellikle kullanılmayan güvenli binalar varsa buraların bir şekilde etkin kullanılması bir çözüm olabilir. Barınma hakkı bir yatırım aracı değildir. Ev, insanların barınması için var. Yatırım için değil. Yaşam ve barınma hakkının, mülkiyet hakkından üstün görülmesi gerekir” diye konuştu. 

Avukat Mehmet Ali Yazıcı

Test Masraflarını Ev Sahibi Ödemek Zorunda

Mevcut binaların mutlaka depreme dayanıklı olup olmadığının test edilmesi gerektiğini belirten Avukat Mehmet Ali Yazıcı  “Kiracılar olağan giderlerden sorumlu. Eğer bir kiracı evinin hasarlı olduğunu, depreme karşı yeterince güçlü olmadığını düşünüyorsa bunu ev sahibine bildirmelidir. Deprem testi yaptırmak gibi giderlerin ev sahipleri tarafından karşılanması gerekir. Kiracı böyle bir talepte bulunur ve ev sahibinden bu konuda olumlu bir dönüş olmazsa şikâyet yoluna gider. 

Belediye niye vatandaşın başvurusunu bekliyor ki?

Kiracı noter veya iadeli taahhütlü hatta wattsap, sms gibi yollarla, yani delil olabilecek yöntemlerle ev sahibine başvuru yapmalıdır. Muhakkak ev sahibine “Bu tespiti yaptırmazsanız kiradan düşeceğim ya da tahsile etmek üzere ihtaren size bildiriyorum” şeklinde bir yazı yazmalıdır. Ev sahibinden olumsuz bir dönüş oluyorsa veya herhangi bir dönüş olmuyorsa kiracı gerekli tüm bildirimleri yaptırdığı için bu testi yaptırabilir.  Sadece kiracı değil, bina ve site yöneticileri de gerek gördüğünde aynı yolu izleyebilir” dedi.

Ayrıca, İstanbul’daki  bütün binaların depreme dayanıklı olup olmadığının denetlenmesinin kişilerin inisiyatifine bırakılmadan denetlemelerin en kısa sürede başlaması gerekiyor. Belediye niye vatandaşın başvurusunu bekliyor ki? Belediyede bu alanda tüm yetkiler var, vatandaş başvurusu olmaksızın bu denetimleri belediye yapabilir.

Türkiye’de kimlikli binaların sayısı neden yok denecek kadar az?Bina kimliği nedir? Bina kimliği sertifikası nereden, nasıl alınır? Deprem ülkesinde yaşadığımız gerçeği art arda gelen büyük yıkımlarla kendisini hatırlatıyor. Güçlü binaların önemi acı tecrübelerle karşımıza çıkıyor. Peki kaç bina girişinde bina kimliğine rastladınız? Ya da hiç rastladınız mı?