Türk Yatırımcının Yeni Rotası ABD: Mortgage ile 800 Milyon Dolarlık Mülk Edinildi

Türk yatırımcılar, yüzde 30 peşinat ve mortgage finansmanıyla ABD’de 800 milyon doları aşkın değerde mülk edindi; yıllık kira getirisi 130 milyon doları aştı.

Türkiye’de konut kredisi faizlerinin yüksek seyretmesi ve bankaların finansman koşullarını sıkılaştırması, yerli yatırımcıyı alternatif pazarlara yönlendiriyor. Birikimini enflasyona karşı korumak ve düzenli döviz getirisi sağlamak isteyen Türk alıcılar, çözümü ABD’nin 60 yıllık mortgage sisteminde buldu. Sektör verilerine göre son dönemde 400’ü aşkın Türk yatırımcı, Amerika’da mortgage kullanarak 800 milyon doları aşkın değerde gayrimenkul satın aldı.

ABD konut piyasasında alımların yaklaşık yüzde 64’ü mortgage kredileriyle finanse edilirken, pazarın toplam borç büyüklüğü 13 trilyon doları aşıyor. Çin, İngiltere ve Japonya gibi ülkelerin uzun yıllardır varlık koruma refleksiyle yer aldığı bu pazarda, Türk alıcıların işlem hacmi de dikkat çekici bir ölçeğe ulaştı. ABD pazarında faaliyet gösteren ve Emrah Dilsizoğlu tarafından kurulan Value Mortgage’ın paylaştığı verilere göre, sağlanan kredi tutarı 280 milyon doları bulurken, edinilen mülklerden elde edilen yıllık kira geliri ise 130 milyon dolar sınırını aştı.

Türk Yatırımcının Yeni Rotası ABD: Mortgage ile 800 Milyon Dolarlık Mülk Edinildi resim: 0

Yüzde 30 Peşinat Kuralı ve "Kaldıraç" Etkisi

Amerikan vatandaşları yerel teşviklerle yüzde 3,5 gibi düşük peşinatlarla ev sahibi olabilirken, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları gibi yabancı statüsündeki alıcılar için asgari peşinat oranı net: Satın alma bedelinin en az yüzde 30’unu peşin ödemek.

Modelin yatırımcıya sağladığı en somut avantaj ise kaldıraç etkisi. Örneğin Boston’da 1 milyon dolarlık bir konut almak isteyen bir alıcı, 300 bin dolar peşinat yatırıyor; kalan 700 bin dolar ise 30 yıla varan vadelerle mortgage üzerinden finanse ediliyor. Mülk değer kazandığında, artış yalnızca yatırılan 300 bin dolar üzerinden değil, evin 1 milyon dolarlık toplam değeri üzerinden hesaplanıyor. Böylece alıcı, döviz bazlı kira geliriyle kredi taksitlerini karşılarken mülkün değer artışından da tam pay alıyor. Piyasada kullandırılan asgari kredi tutarı ise ortalama 150 bin dolar bandında seyrediyor.

Gitmeden Alım Mümkün Ancak "Vize" Yanılgısına Dikkat

Satın alma süreci, Türk alıcıların ABD’ye seyahat etmesine gerek kalmadan dijital ortamda yönetilebiliyor. Pasaport, ikametgah belgesi ve yüzde 30 peşinatın banka hesabında olduğunu gösteren ekstreyle yapılan ön değerlendirmenin ardından, alıcı adına şirket kuruluşu (LLC) yapılıyor. Tapu işlemlerini yürüten resmi kuruluşlar üzerinden yürütülen "kapanış" süreciyle birlikte ortalama 25-30 gün içinde tapu devri tamamlanıyor.

Uzmanlar ve sektör temsilcileri, özellikle sınır ötesi işlem yapacak yatırımcıları üç kritik başlıkta uyarıyor:

Oturma İzni veya Vize Sağlamıyor: ABD’de ev sahibi olmak tek başına oturma izni (Green Card), çalışma hakkı veya vize kolaylığı sağlamaz. Gayrimenkul yatırımı ile göçmenlik hukuku tamamen bağımsız süreçlerdir. "Ev alana oturum hakkı" gibi gerçek dışı vaatlere itibar edilmemelidir.
Brüt Değil, Net Nakit Akışına Odaklanın: Kira getirisinin mortgage taksitlerini karşılaması hedeflenirken yalnızca brüt kira bedeli baz alınmamalıdır. Eyalet emlak vergileri (Property Tax), zorunlu konut ve afet sigortaları, mülk yönetim şirketi kesintileri (Property Management) ile evin kiracısız kalabileceği boşluk dönemleri maliyet hesabına mutlaka eklenmelidir.
Ödeme Güvenliği ve Siber Dolandırıcılık: Uluslararası transferlerde şahıs, emlakçı veya danışman hesaplarına asla para gönderilmemelidir. Peşinat dahil tüm tutarlar, doğrudan işlemleri yürüten bağımsız ve lisanslı emanet şirketlerinin (Title/Escrow Company) resmî hesaplarına aktarılmalı; transfer bilgileri e-posta dışındaki bağımsız kanallarla teyit edilmelidir.

Türkiye'de Neden Uygulanamıyor?

ABD'de mortgage kredilerinin menkul kıymetleştirilerek ikincil piyasalarda işlem görmesi sisteme derinlik ve likidite kazandırırken, Türkiye’deki mevcut konut kredisi yapısının gerçek bir mortgage modelinden uzak olduğu belirtiliyor. Türkiye’deki uygulamanın daha çok konut teminatlı uzun vadeli bir ihtiyaç kredisi mantığıyla işlediğini vurgulayan sektör aktörleri; sistemin gerçek anlamda oturması için BDDK, SPK ve sermaye piyasaları mevzuatında kapsamlı yasal reformlara ihtiyaç olduğunu, mevcut piyasa koşullarında ise bunun kısa vadede gerçekleşmesinin zor göründüğünü ifade ediyor.

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.

Yorumlar