İkinci El Konut Fiyatları Sıfır Dairelerle Yarışıyor: Satışlar Geriledi

Türkiye genelinde konut piyasasında ikinci el daire fiyatlarının sıfır konut projeleriyle yarışır seviyeye ulaşması, piyasada ciddi bir durgunluğa yol açtı. Ev sahiplerinin çevredeki ilan fiyatlarını baz alarak oluşturduğu yüksek fiyat beklentisi, gerçekleşen reel satış bedelleriyle uyuşmayınca alıcı ve satıcı arasındaki makas açıldı. Bu durum ikinci el konut satışlarında sert düşüşleri beraberinde getirirken, alıcıların yeni projelere yönelmesine neden oldu.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Eylül 2026 konut satış istatistiklerine göre; ilk el (sıfır) konut satışları yıllık bazda yüzde 3,9 artarak 51 bin 519 adede ulaştı. Buna karşılık ikinci el konut satışları aynı dönemde yıllık yüzde 15,3 oranında sert bir gerilemeyle 90 bin 871 adede düştü. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) verileri de satılık konut ilanlarının kapanma süresinin 57,6 güne çıktığını, konut talep endeksinin ise aylık bazda yüzde 6,4 gerilediğini ortaya koydu.

İlan Fiyatı ile Gerçek Satış Bedeli Arasındaki Uçurum

Gayrimenkul sektörü temsilcileri, ikinci el piyasasındaki tıkanıklığın temel nedeninin gerçekçi olmayan fiyat beklentileri olduğunu vurguluyor. Ev sahiplerinin dijital ilan sitelerindeki şişirilmiş fiyatları referans aldığına dikkat çekilirken, bu rakamların gerçekleşen nihai tapu satış bedellerini yansıtmadığı belirtiliyor. Yüksek fiyatla ilana çıkan taşınmazlar uzun süre alıcı bulamazken, nakit ihtiyacı olan satıcılar bir süre sonra zorunlu indirimlere gitmek durumunda kalıyor.

Buna karşılık müteahhit ve inşaat firmalarının sunduğu esnek taksitlendirme, vade imkanları, firma bünyesindeki finansman kolaylıkları, yapı garantisi ve düşük aidat-bakım masrafları, aynı bütçeye sahip alıcıların sıfır konutları tercih etmesini sağlıyor.

İkinci Elde "Gizli Maliyet" Hesabı: Tadilat ve Deprem Güvenliği

Alıcıların karar mekanizmasında binanın yaşı, deprem dayanıklılığı ve yenileme masrafları ilk sıraya yerleşti. İkinci el konutların alım sürecini yavaşlatan temel unsurlar şu şekilde sıralanıyor:

• Kapsamlı Tadilat Masrafları: Eski binalarda elektrik ve su tesisatları, çatı, asansör, mantolama ve ortak alan yenilemeleri ciddi maliyetler doğuruyor. Mutfak ve banyo masrafları eklendiğinde başlangıçta uygun görünen satış fiyatı, sıfır bir dairenin toplam maliyetini aşabiliyor.
• Deprem Güvenliği ve Kentsel Dönüşüm: Deprem riskine karşı bilinçlenen alıcılar; binanın yapım yılı, zemin etüdü ve taşıyıcı sistem sağlamlığını temel kriter olarak alıyor. Güçlendirme ya da dönüşüm riski taşıyan eski yapılar, merkezi lokasyonlarda olsa dahi tercih edilmiyor.
• Amortisman ve Kira Çarpanı: Satış bedelleri hızla yükselirken kira getirilerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş (amortisman) süresini uzatıyor. Bu tablo, getiri odaklı gayrimenkul yatırımcısının eski ve yüksek fiyatlı konutlardan çekilmesine neden oluyor.