Yargıtay'dan Emsal Tahliye Kararı! Ev Sahipleri Artık Kiracıyı Çıkarmakta Çok Zorlanacak!
Kira uyuşmazlıklarının patlama yaptığı bu dönemde, Yargıtay'dan milyonlarca kiracıyı ilgilendiren emsal niteliğinde bir karar geldi. Açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında artık "samimi kullanım ihtiyacı" iddiası çok daha titizlikle inceleniyor.
Hukukçular, artan haksız tahliye girişimlerine karşı kiracıları korumak amacıyla mahkemelerin tahliye davalarını sıkı denetime aldığını bildiriyor. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi kapsamında açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında artık "samimi kullanım ihtiyacı" iddiası çok daha titizlikle inceleniyor.
"Samimi İhtiyaç" İddiası Artık Kolay Değil!
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel ve Arabulucu Avukat Özge Kandil, ev sahiplerine önemli bir uyarıda bulundu:
Avukat Özge Kandil, Yargıtay'ın son dönemde "samimi kullanım ihtiyacı" iddiasını çok daha ayrıntılı ve dikkatle incelediğini belirtti. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması ya da tahliye sonrası taşınmazın kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilme kastının anlaşılması durumunda, mahkemeler davaları reddediyor.
Amaç Tahliye mi? Arabuluculuk sürecinde bile kiracıların daha yüksek kira teklifiyle tahliyeden vazgeçilmesinin istenmesi, Yargıtay nezdinde asıl amacın tahliye olduğunu gösteren bir emsal teşkil ediyor. Bu durum, enflasyonist baskının tetiklediği ve kiraların piyasanın gerisinde kalması nedeniyle maliklerin başvurduğu haksız tahliye girişimlerine karşı kiracıların en büyük güvencesi haline geldi.
Tahliye Girişimleri ve Kiracının Hakkı
Hukukçular, malikler tarafından kira artışı sağlamak veya kiracıyı çıkarmak için çeşitli yöntemlerin denendiğini belirtiyor:
Kira tespit davalarının 3-5 yıl sürmesi, malikleri tamirat bahanesiyle eve girmeye çalışma, satış için gösterme veya ihtiyacı ispatlayamayacak durumda olanların taşınmazı güvendikleri kişilere devredip o kişiler üzerinden dava açma gibi yollara yöneltiyor. Borçlar Kanunu'na göre, kiracı kirasını aksatmadığı sürece sözleşmesi 10 yıl boyunca feshedilemiyor.
Ev sahibi kendisi, anne-babası veya çocukları için konut/işyeri ihtiyacı sebebiyle fesih yapabilir. Ancak bunun için sözleşme bitmeden 15 gün önce ihtar göndermesi veya belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekiyor.
Dava Sayıları Rekor Kırdı!
Konut arzının sınırlı olması ve enflasyonist baskılar nedeniyle kira uyuşmazlıklarının yargıya taşınması devasa boyutlara ulaştı:
- 2020 yılında yıllık yaklaşık 30 bin olan dava sayısı, 2024 itibarıyla 130 bine ulaştı.
- Kira davalarının önemli bir bölümünü tahliye davaları oluşturuyor ve Sulh Hukuk Mahkemelerindeki iş yükü son 9 yılda %220 arttı.
Uzmanlar, hukuki süreçlerde mağduriyet yaşanmaması için sözleşme aşamasında ve anlaşmazlık dönemlerinde profesyonel destek alınmasının altını çiziyor.