Yargıtay'dan Emsal Kira Kararı: Masrafları Kimin Ödeyeceği Belirlendi

Kira tespit davalarında yargılama sürerken kiracının taşınmazı tahliye etmesi durumunda mahkeme masrafları ve vekalet ücretinin kimin tarafından karşılanacağına ilişkin yargı mercileri arasındaki görüş ayrılığı Yargıtay tarafından karara bağlandı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yeni kira dönemi başlamadan önce kiralananı tahliye eden ve davanın konusuz kalmasına yol açan kiracıların yargılama giderlerinden sorumlu tutulamayacağına hükmetti.

Kira tespit davalarında davanın tespiti istenen yeni dönemden önce açılmasına karşın, yargılama aşamasında kiracının evi boşaltması halinde masrafların hangi tarafa yükleneceği konusunda İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya Bölge Adliye Mahkemeleri farklı kararlar vermişti. Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Daireleri arasındaki içtihat uyuşmazlığının derinleşmesi üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu konuyu Yargıtay'a taşıdı.

"Kiracının Yasal Hakkını Kullanması Davaya Sebebiyet Verdiği Anlamına Gelmez"

Uyuşmazlığı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine dikkat çekerek kira tespit davalarının her zaman açılabileceğini, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması durumunda mahkemece belirlenecek bedelin yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olacağını hatırlattı. Kiraya verenin yenilenen dönem öncesinde dava açmasında usule aykırı bir yön bulunmadığı teyit edildi.

Bununla birlikte kararda, kiracının da sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini yenilememe ve sona erdirme konusunda kanuni hakkı bulunduğu vurgulandı. Kiracının yasal süresi içinde tahliye iradesini ortaya koyarak taşınmazı boşaltmasının davanın konusuz kalmasına yol açtığı, ancak bu durumun kiracının "davanın açılmasına haksız yere sebebiyet verdiği" şeklinde yorumlanamayacağı ifade edildi.

Yargılama Masrafları ve Vekalet Ücreti Ev Sahibine Yüklenecek

Dairenin gerekçeli kararında, kiraya verenin tespit davası açma hakkının bulunmasının kiracının tahliye hakkını kısıtlayamayacağı gibi, davanın peşinen haklı olduğu anlamına da gelmeyeceği kaydedildi. Kiracının yasal fesih bildirim hakkını kullanarak yeni dönem başlamadan evi tahliye etmesi halinde, davaya sebebiyet vermediği kabul edildi.

Bu doğrultuda Yargıtay, davanın konusuz kalması durumunda tüm yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davayı açan kiraya veren (ev sahibi) üzerinde bırakılması gerektiğine karar vererek bölge adliye mahkemeleri arasındaki uygulama farklılığına son noktayı koydu. Karar, gereği yapılmak üzere İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kuruluna iletildi.

Kira Tespit Davasında Masraf Sorumluluğunun İlkeleri

• Davanın Açılma Zamanı: Kiraya veren yeni dönem başlamadan önce kira tespit davası açabilir; ancak bu durum kiracının sözleşmeyi sonlandırma hakkını ortadan kaldırmaz.
• Kiracının Tahliye Hakkı: Kiracının dönem bitiminden en az 15 gün önce bildirim yaparak evi tahliye etmesi kanuni bir hak olarak değerlendirilir.
• Konusuz Kalan Dava: Yeni dönem başlamadan taşınmazın boşaltılmasıyla birlikte kira bedelinin belirlenmesine gerek kalmadığından dava konusuz kalır.
• Masraf Sorumlusu: Davaya sebebiyet veren taraf kiracı sayılamayacağından, vekalet ücreti ve yargılama giderleri tamamen davayı açan ev sahibine yüklenir.