İmar Yönetmeliğinde Yeni Dönem: Ofislerin Konuta Dönüşümüne Yeni İzin

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik", 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Gayrimenkul, inşaat ve şehir planlama süreçlerini kökten değiştiren bu yeni düzenleme; atıl ofis stokunun konut piyasasına kazandırılmasından asansör zorunluluklarına, emsal muafiyetlerinden yararım kalan projelerin tasfiyesine kadar pek çok kritik reformu barındırıyor.

Ofisten Konuta Dönüşüm Alanında Geçici Madde Avantajı

Yapılan yapısal düzenlemeyle birlikte, ticari gayrimenkul piyasasındaki arz fazlasını eritmeye ve konut arzını desteklemeye yönelik stratejik bir geçiş rejimi (Geçici Madde 7) kuruldu. Düzenlemenin teknik detayları şu şekildedir:

• %60 Konut Sınırı: Uygulama imar planlarında halihazırda konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda; ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı almış, inşaatına başlanmış ya da iskanı (yapı kullanma izni) düzenlenmiş olan yapılarda, parsel genelindeki konut kullanım oranı yüzde 60'ı geçmemek kaydıyla kullanım amacı değişikliği yapılabilecek.
• 1 Yıl İçinde Sonuçlandırma Şartı: Söz konusu kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı başvurularının, yönetmeliğin yayım tarihinden itibaren 1 yıl içinde (1 Temmuz 2027'ye kadar) sonuçlandırılması zorunlu kılındı.

Taban Alanı Oturumunda (TAKS) %60 Esnekliği

İmar planlarında açıkça belirtilmediği durumlarda ayrık veya blok nizam binaların arsa üzerinde kaplayacağı taban alanını belirleyen TAKS oranı en fazla %40 olabiliyordu. Yeni kurallarla birlikte; kat adedi ve yapı yaklaşma mesafeleri gibi mimari kriterler korunup toplam inşaat hakkı (KAKS/Emsal) sınırları içinde kalmak şartıyla, taban alanı oturumu yüzde 60'a kadar çıkarılabilecek.

Asansör Sınırları Yeniden Çizildi

Binalarda dikey ulaşım güvenliğini ve erişilebilirliği artırmak amacıyla asansör standartları güncellendi. Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlar hariç tutulmak üzere kurallar şu şekilde değişti:

• 3 Katlı Binalar: Bodrum kat dahil kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması (ileride kurulabilmesi için teknik boşluk ayrılması) zorunlu oldu.
• 4 Kat ve Üzeri Binalar: Kat adedi 4 ve daha fazla olan tüm binalarda asansör tesisi tamamen mecburi hale getirildi.
• Bodrum Kata İnme Zorunluluğu: Asansörlerin bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi esas alındı. Ancak içinde bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan, sadece teknik hacimlerden ibaret olan bodrum katlara asansör ulaştırılması zorunlu olmayacak.
• Müstakil Evlere Kolaylık: Eski 3 katlı müstakil evi olan vatandaşlar, ilgili yerel belediyeden onay ve proje almak şartıyla evlerinin içine sonradan asansör ya da engelli platformu ekleme hakkına kavuştu.

Emsal Harici (Emsale Dahil Olmayan) Alanlar Genişletildi

Bahçe peyzaj düzenlemelerine estetik kolaylık getirilirken sosyal donatıların artırılması teşvik edildi. Bu doğrultuda yapılan emsal muafiyetleri şunlardır:

• Süs Havuzları İlk Kez Tanımlandı: Görsel ve estetik amaç taşıyan, yüzme amacıyla kullanılmayan "süs havuzları" ve bahçelere yapılan pergolaların (kamelya vb.) bahçe alanının yüzde 20'sini geçmeyen kısımları toplam inşaat hakkından (emsalinden) düşülmeyecek.
• Sosyal Alanlar Muaf: Umumi binalarda ticari amaç taşımayan çocuk oyun ve bakım alanları, mescitler, otoparklar, giriş saçakları, istinat duvarları, asansör kuyuları ve çatılardaki boş ortak teraslar emsal hesabına dahil edilmeyecek.

Yarım Kalan İnşaatlara İki Aşamalı Rejim

Ruhsat süresi dolan binaların yeniden ruhsatlandırılması süreçlerine disiplin getirildi. Ruhsat alındıktan sonraki 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda; deprem, yangın, yalıtım ve enerji verimliliği konularında güncel güvenlik standartları uygulanırken, diğer tüm teknik hususlarda eski ilk ruhsat tarihindeki mevzuat esas alınacak. Ancak 2 yıl içinde hiç başlanmamış inşaatlar tüm haklarını kaybederek tamamen sıfırdan güncel kurallara göre ruhsat almak zorunda kalacak.

Mevcut Yapıların Esaslı Tadilatına Eski Mevzuat İmkânı

Halihazırda yapı kullanma izni (iskan) almış mevcut binalarda yapılacak büyük ve esaslı tadilatlarda; binanın taşıyıcı sistemine zarar vermemek, statik yapısını bozmamak ve yangın/deprem/yalıtım önlemlerini eksiksiz almak kaydıyla, binanın ilk yapıldığı tarihteki eski yönetmelik kuralları uygulanarak tadilat süreçleri bürokratik olarak kolaylaştırılacak.